貸店舗を借りる時の注意点は(初期費用・チェックするポイントは)

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店舗を借りる時の初期費用とチェックするポイントはどのようなことがあるのでしょうか

業種によっても違いますが、事業計画書を作る上においても注意したい点があります

貸店舗を借りる時の注意点は

貸店舗を借りる時の初期費用は

  • 敷金・礼金
  • 前家賃
  • 仲介手数料
  • 火災保険料
  • 家賃保証料

が一般的になります。

ほとんどの物件はオーナー様が違います。

また、オーナー様が客付けを依頼している不動産会社さん、管理会社さんによって契約方法は全く別物になります

物件の条件は大きく変わりますので、不動産屋を通じて条件面はしっかりと確認しましょう

条件面については相談することもできますので、気になる点はそのままにせずに相談してみてください

家賃の考え方

業種によっても違いますが、家賃は売上予想の10%ぐらいがいいと言われています

毎月の売り上げが100万円ぐらいであれば家賃10万円ぐらいという目安になります

はじめてお店を出す方なら特に売り上げがどの程度か予想するのは困難です

そのために自己資金(運転資金)は多めに考えておいたほうがいいです

1週間1か月単位で商売がうまくいかない場合は改善することが重要ですが、3か月分しか余裕がない場合は3か月で閉店の可能性もあります

できるだけ、資金ショートを起こさない余裕資金が重要です

個人と大手の場合は店舗経営において大きく差が出てくるのが資金力です

宣伝なども個人の場合は限定的なことが多いので、結果が表れるまで時間がどうしてもかかります

家賃保証料

又、最近多くなってきている家賃保証料も加入する保証会社によって大きくかわります

家賃の1カ月分で更新ナシ

家賃0.5カ月分で1年更新

など今後も費用がかかる可能性もありますので、十分に確認は必要になります

保証会社の費用

火災保険

火災保険も加入する保険会社によって条件は大きく変わります

看板などの設置を予定されている場合は落下なども広く保証する内容をおすすめします

又、火災保険料は更新が基本的にはあります

1年更新であるか2年更新であるかを十分に確認していたほうがいいです

基本的には借家人賠償という特約がついたものに入っていただきます

万が一何かあったときに家主さんへの保証が付いた保険になります

借家人賠償だけという保険はなく、あくまでも家財などの火災保険などに特約としてつける保険になります

初出店するときにのチェックしたいポイントは

店舗を借りる時に必ず注意してもらいたいことが5つあります

店舗賃貸契約のトラブルにならないようにするためにも、十分に確認してください

・普通借家契約もしくは定期借家契約になっているのか
・契約期間
・更新料
・償却
・解約予告の期間

 

普通借家契約もしくは定期借家契約

どちらも不動産を貸し借りの契約になりますが、契約期間が定められていないか定められているかの違いになります

  • 普通借家契約  期間の定めがない
  • 定期借家契約  期間の定めがある

かなり大きな問題になるので、こんなはずではなかったというようにしなければいけません

契約期間

普通借家契約の場合は更新が前提になっております。

契約書に書かれている期間の満了とともに更新できる内容が書かれています

一般的な契約書の場合、普通借家契約においても2年契約ということになっていますが、貸主と借主が合意していれば更新できると書いてあります

償却

礼金は帰ってこないお金になりますが、保証金・敷金については敷引が引かれて戻ってきます

保証金・敷金はすべてがもどってくるものではなく一部の金銭が償却されます

敷金と保証金については同じ内容ですが、関東と関西によっていい方が違います

例えば敷金1,000,000円、敷引800,000万円であれば戻ってくる金銭は200,000円ということになります

解約予告の期間

トラブルによくなることが解約予告です

住宅の場合などは1か月前に解約通知書を管理会社に提出することで翌月の末日には解約することができます

事業用不動産の場合は解約が3か月、6ヶ月に設定されていますので、店舗を解約する場合は3か月後もしくは6か月後ということか、それに相応する金銭を支払うことで解約することができます

もし、契約の時に解約予告を相談出来る場合は設定月を短くする交渉をしておいたほうがいいです

事業用不動産の場合は専門不動産会社に依頼する

不動産会社には賃貸・売買の違いはありますが、賃貸にも住宅と事業用では様相がかわります

店舗などの事業用不動産を考えておられる場合は当社のように専門知識のある会社に依頼することをおすすめします

店舗などの賃貸契約においてよく起こるトラブルとは

店舗・テナントを借りるときの注意点

建物によっては音の問題、臭いの問題に注意が特に必要です

同じ建物に飲食店がある場合は臭いが換気の状態によっては臭いが入ってくる可能性もあります

できるだけ、1回で決めるのではなく、時間や曜日を変えて見学させてもらうようにします

又、音の問題もよくあることです

隣と思われる音の原因が実は上層階の音だったこともあります

建物は構造で音が反響します

1回で決めることはせずに何度か見学をさせてもらいましょう

店舗の賃貸契約期間

通常は2年間の更新になります

物件によっては定期賃貸借契約というものも存在します

定期賃貸借契約の場合は更新不可の物件になると設定されて期間内で契約は終了します

テナント契約に必要書類な書類は

  • 免許書
  • 会社謄本(法人の場合)
  • 印鑑証明(保証人)

などが一般的になります

物件によっては会社の決算書をだしてほしいという物件もあります

必要書類は物件によって異なります

まとめ

テナント・店舗の契約の場合は住宅と違うところもあります

できるだけ契約前に確認することによって、入居後のトラブルを避けることができます


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